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Gewerbeimmobilie verkaufen – was ist zu beachten?
belebte Altstadt, Bild: unsplash

Gewerbeimmobilie verkaufen – was ist zu beachten?

Wer seine Gewerbeimmobilie gewinnbringend veräußern möchte, sollte wissen, wie er dafür am effizientesten vorgeht. Üppige Gewinne sind bei diesem Geschäft möglich. Der Immobilienhandel wird zugleich streng reguliert, sodass es viele Aspekte gibt, die beim Verkaufsprozess zu beachten sind. Wir führen Sie sicher durch den Paragraphendschungel und geben Ihnen Tipps für ein lukratives Geschäft.

Welche Dokumente werden benötigt?

Damit das Geschäft rechtskräftig wird und nicht mehr angefochten werden kann, verlangt der Gesetzgeber für die Abwicklung der Gewerbeimmobilie eine Reihe von Dokumenten.

Diese werden während des Verkaufsprozesses an unterschiedlichen Stellen verlangt. Die folgende Liste hilft dabei, sich auf die Verkaufsphase einzustellen und die Dokumente auf Abruf bereitzuhalten:

  • Grundbuchauszug
  • Auszug der Flurkarte
  • genehmigter Bebauungsplan und Lageplan
  • Gewerbemietvertrag
  • Baupläne
  • Berechnungen der Nutzflächen
  • Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
  • Aufstellung der Betriebskosten
  • Abrechnung der Nebenkosten der letzten Jahre
  • Energieausweis
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Betriebskostenaufstellung der letzten zwei Jahre

Aufstellung des Ertragswertverfahrens

Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, sollte sich mit dem Ertragswertverfahren auskennen. Diese Methode wird für die Preisbestimmung benötigt. Berechnet werden die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Immobilie, wobei unter Einnahmen die Gewinne und Mieten berücksichtigt werden, die den Bewirtschaftungskosten gegenübergestellt werden.

Veranschlagt wird außerdem der Liegenschaftszins, der nach Grundstückslage, Art des Objekts und der Restnutzungsdauer bestimmt wird. Hier gilt, dass eine Immobilie je profitabler ist, desto geringer der Liegenschaftszins ist.

Faktoren für den Marktwert der Immobilie

Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie, was ein Synonym für ihren Marktwert ist. Die wichtigsten Parameter zur Berechnung des Marktwertes sind die folgenden:

  • Lage
  • Baujahr des Gebäudes
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Ausstattung
  • Zustand

Die Lage ist bei Immobilien mit geschäftlichem Charakter besonders wichtig, da die Zahl der Käufer fast proportional mit der Menge der Passanten steigt. Begehrt sind deshalb Läden in der Innenstadt in einer belebten Einkaufsstraße. Breite Schaufensterfronten steigern ebenfalls den Marktwert der Immobilien, bei denen das Geschäft zur Vermeidung von Barrieren im Erdgeschoss lokalisiert sein sollte.

Beim Zustand der Immobilie ist vor allem die Frage relevant, ob in naher Zukunft aufwändige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Aus demselben Grund sollte das Baujahr der Immobilie immer im Zusammenhang mit den vom Vorbesitzer ausgeführten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gesehen werden. Die entscheidende Frage ist hier, welche Maßnahmen wann getätigt wurden.

Zu erwartende Kosten und Steuern

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien wird von Kosten begleitet, die für folgende Posten anfallen:

  • Notarkosten
  • Maklercourtage
  • Grundbucheintrag
  • Werbung
  • Wertgutachten
  • Nachfinanzierung

Besonders schwerwiegend sind die Steuern wie die Grunderwerbssteuer, die zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt. Die Umsatzsteuer von 19 % kann bei gewerblichem Immobilienhandel anfallen. Dasselbe gilt für die Gewerbesteuer, die auf den Verkaufsgewinn besteuert wird und deren Berechnung stark vom Einzelfall abhängig ist. Mit 40 % besonders hoch ist die Spekulationssteuer, die eine Barriere gegen den geschäftsmäßigen Immobilienhandel darstellen soll.

Diese tritt aber nur in Kraft, wenn die Immobilie im Zeitraum von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Die Einkommensteuer kann schließlich dadurch umgangen werden, dass die Drei-Objekt-Grenze eingehalten wird, was bedeutet, dass nicht mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte in fünf Jahren getätigt wurden.

Die letzten Tipps zum Abschluss

Insgesamt empfiehlt es sich beim Handel mit gewerblichen Immobilien, das komplexe deutsche Steuerrecht zu beachten, das viele Schlupflöcher kennt, sodass ein Steuerberater eine sinnvolle Investition sein kann. Bei der Werbung sollte sich darauf konzentriert werden, die Kampagnen an die Zielgruppen anzupassen, um möglichst viele Interessenten zu erreichen.

Wer das Ertragswertverfahren sauber und korrekt durchführt und keine Mondpreise verlangt, die deutlich über den ermittelten Verkehrswert der gewerblichen Immobilie hinausgehen, sollte gerade in den heutigen für den Immobilienhandel günstigen Zeiten schnell seine Abnehmer finden.