Immobilienbewertung – zahlreiche Faktoren müssen berücksichtigt werden

Um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu ermitteln, braucht es eine solide Immobilienbewertung. Diese steht vor allem bei einem Kauf oder Verkauf an, aber auch im Falle einer Scheidung, eines Erbes bzw. einer Enteignung. Der sogenannte Verkehrswert, also der Marktwert eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung, hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Experten, wie etwa Architekten, Makler oder Gutachter, erstellen nach den gesetzlichen Vorgaben sogenannte Verkehrswertgutachten.

Immer einen Profi zurate ziehen

Eine Verkehrswertermittlung ist im Baugesetzbuch vom deutschen Gesetzgeber eindeutig geregelt. Er stellt den Experten dafür drei unterschiedliche Methoden zur Verfügung. Zum einen das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren, zum anderen das Vergleichswertverfahren. Die Sachverständigen können alle drei Methoden anwenden und ihnen unterschiedliche Gewichtung einräumen. Wichtig ist vor allem, dass die Wertermittlung von Profis durchgeführt wird, welche den örtlichen Markt zuverlässig einschätzen können und über ausreichend Erfahrung auf diesem Gebiet verfügen. Professionelle Maklerfirmen, wie etwa Karänke Immobilien, betonen auf ihrer Seite www_karaenke_com, wie wichtig die Marktwertanalyse ist. Einfluss darauf nehmen neben klaren Fakten wie Lage und Bausubstanz auch nicht messbare Faktoren, zum Beispiel demographischer Wandel oder die lokale Städtebauentwicklung der Gemeinde. Verkehrswertgutachten werden von Banken, Behörden und diversen Ämtern, wie beispielsweise dem Finanzamt, anerkannt. Die Kosten für ein solches Gutachten hängen nicht zuletzt vom Wert der Immobilie sowie der Komplexität der Begutachtung zusammen.

Einflussfaktoren auf die Immobilienbewertung

Erfahrene Sachverständige wissen sehr gut, dass sich das Preisgefüge auf den regionalen Märkten schnell wandeln kann. Hinzu kommt, dass der frühere Anschaffungspreis einer Immobilien längst nicht dem aktuellen Marktwert entsprechen muss. Diese und weitere wichtige Faktoren nehmen Einfluss auf das Verkehrswertgutachten, welches im Baugesetzbuch geregelt wird. Dazu gehören unter anderem die Lage der Immobilie, die je nach vorhandener Infrastruktur, Verkehrsanbindung oder Stadtnähe, eine bedeutende Rolle spielt. Gleichermaßen muss in einer soliden Berechnung des Wertes die lokale Angebots- und Nachfragesituation Berücksichtigung finden. Je knapper der Markt, desto höher in der Regel der Marktwert. Nicht zuletzt trägt die Qualität der vorhandenen Bausubstanz entscheidend zur Wertermittlung bei. Ist das Gebäude gut erhalten? Wie sind die Räume geschnitten oder besteht hoher Sanierungs- bzw. Renovierungsbedarf? Erfahrene Experten ziehen zudem noch andere Einflussfaktoren außer Bodenrichtwerte oder Baujahr des Gebäudes hinzu. Beispielsweise prüfen sie, wie das Wohnumfeld beschaffen ist, welche Alters- und Einkommensstruktur in der Region vorliegt. Besitzt das Haus Besonderheiten, wie etwa einen Kamin, einen Fahrstuhl oder einen Gemeinschaftsgarten? Fundierte Sachkenntnisse sind also ebenso wichtig, wie ein ausreichender Erfahrungsschatz des Experten. Denn Wertminderungen, zum Beispiel durch einen Sanierungsstau, müssen vom Sachverständigen geschätzt werden. Hier können die Bewertungen mitunter stark voneinander abweichen.

Fazit: Besonders beim Verkauf einer Immobilie ist es bedeutsam, auf eine fundierte Wertermittlung zurückgreifen zu können. Zu hoch eingeschätzte Immobilienwerte lähmen den Verkauf, zu niedrig kalkulierte Verkaufspreise führen zu Verlusten. Experten wie etwa Architekten, Makler oder Gutachter, erstellen für die Immobilienbewertung ein sogenanntes Wertgutachten. Dieses wird von Behörden und Ämtern anerkannt.