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Mieterhöhung – wann zulässig und wann nicht?
© Fiedels - Fotolia.com

Mieterhöhung – wann zulässig und wann nicht?

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Jedes Jahr werden knapp 1 Million Mieterhöhungen an Mieter in Deutschland versendet. Die Höhe variiert dabei beträchtlich und nicht immer ist die Mieterhöhung in der Form zulässig. Natürlich dürften auch Sie als Mieter sich die Frage stellen, wann eine Mieterhöhung grundsätzlich erlaubt ist und wie hoch diese maximal ausfallen darf. Im Folgenden werden wir uns mit dieser Fragestellung etwas genauer befassen und Ihnen einen Überblick über die Thematik verschaffen, damit Sie als Mieter wissen, wann eine Erhöhung angefochten werden könnte.

In welchen Fällen ist eine Mieterhöhung möglich?

Die gesetzlichen Regelungen zu Mieterhöhungen sind in den §557 ff. BGB geregelt und definieren ganz klar, wann der Vermieter das Wohnentgelt erhöhen darf. Hier hilft zunächst ein Blick in den Mietvertrag, denn wenn eine Staffelmiete (automatische Erhöhung pro Jahr) oder eine Indexmiete (Kopplung an die Lebenshaltungskosten) vereinbart wurde, ist die Frequenz der Erhöhung vorher klar definiert. Bei freier Preisgestaltung muss sich der Vermieter auf einen der folgenden 3 Gründe für die Erhöhung der Miete berufen können:

  1. Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete
  2. Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten
  3. Erhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen

Während die Anhebung der Mietforderung aufgrund gestiegener Betriebskosten im Allgemeinen nahezu selbsterklärend ist und die Erhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen einen speziellen Fall darstellt, ist die Anpassung an die ortsübliche Miete nicht selten ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter.

Gesetzliche Regelungen für eine Anpassung an die ortsübliche Miete

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung damit begründet, dass die Miete in der entsprechenden Region höher liegen, muss er hierfür einen entsprechenden Beweis vorlegen. Nach §558 a Abs. 1 BGB kann hierfür ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigen-Guthaben oder die Nennung der Miethöhe von 3 vergleichbaren Objekten herangezogen werden. Mietspiegel werden dabei von Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt und sollen sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter als Orientierungsmarke dienen. Ferner muss eine Mieterhöhung schriftlich erfolgen und eine für den Mieter verständliche Begründung enthalten.

  • Erhöhung muss dem Mieter schriftlich zugehen
  • Eine verständliche Begründung für den Mieter ist zwingend erforderlich
  • Begründung muss auf Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder Beispielen beruhen

In Bezug auf die maximal mögliche Anhebung des Mietniveaus sind zudem weitere gesetzliche Vorschriften vom Vermieter zu beachten:

  1. Eine Mieterhöhung darf erst 15 Monate nach der letzten Änderung in Kraft treten
  2. Die Mitteilung über eine Erhöhung darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mietanhebung vom Vermieter an den Mieter versendet werden
  3. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren maximal um 20% erhöht werden (in einigen Gemeinden liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15%)
  4. Die Miethöhe darf die ortsübliche Miete (Mietspiegel) maximal um 20% übersteigen

Beispiele für zulässige und zulässige Mieterhöhungen

Beispiel 1: Der Vermieter von Frau K. schickt ihr am 01.August 2011 ein Schreiben, in dem eine Mieterhöhung um 10% von bisher 300 auf 330 Euro zum 01.September 2011 angekündigt wird. Die letzte Mieterhöhung wurde mit dem Schreiben vom 01.01.2010 zum 01.02.2010 um 5% vorgenommen.

Diese Mieterhöhung ist grundsätzlich zulässig, weil zwischen den beiden Erhöhungen 15 Monate liegen und das Schreiben zur nächsten Erhöhung auch erst 12 Monate nach dem letzten Anhebungsschritt eintrifft. Sofern also insgesamt keine Mieterhöhung um mehr als 20% in den letzten 3 Jahren vorlag und die Miete nicht 20% über dem Mietspiegel liegt, darf der Vermieter hier ein höheres Wohnentgelt verlangen.

Beispiel 2: Herr B. kriegt von seinem Vermieter am 01.Mai 2011 ein Schreiben mit einer Mieterhöhung zum 01. Juni. Die letzte Anhebung geschah im Oktober 2010.

Diese Erhöhung ist unzulässig, weil zwischen dem Oktober 2010 und dem Mai (Zugang des neuen Schreibens) keine 12 Monate liegen. Ferner ist auch der Zeitraum zwischen der alten Erhöhung und der angestrebten Änderung zu kurz, denn hierzwischen müssen mindestens 15 Monate liegen.

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