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Die Mietwohnung als Kapitalanlage

Die Mietwohnung als Kapitalanlage

Der Boom auf dem Wohnungsmarkt kennt momentan keine Grenzen. Die extrem niedrigen Zinsen auf den Kapitalmärkten veranlassen immer mehr Menschen, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Doch nicht jede Immobilie verspricht zwangläufig hohe Renditen. Desweiteren eignet sich eine Eigentumswohnung bzw. ein Haus nicht für jeden Anleger.

Immobilien sind langfristige Kapitalanlagen

Schnelles Geld lässt sich mit Immobilien auch in Zeiten des Niedrigzins nicht machen. Viele Anleger unterschätzen den Aufwand wie auch die möglichen Probleme, welche mit dieser Kapitalanlage verbunden sind. Idealerweise gelten Eigentumswohnungen bzw. Häuser dennoch als krisenunabhängige Investition, die über die Jahre keine extrem hohen aber dafür recht konstante Renditen erbringen. Um Kapital aufzubauen, müssen Anleger am besten eine vermietete Wohnung kaufen. Sie verspricht monatliche Ausschüttungen, sofern keine eintretenden Schwierigkeiten die Rendite schmälern.

Wohnungen als Kapitalanlagen sind kein Selbstläufer

Eine Eigentumswohnung kaufen und sich auf den Lorbeeren ausruhen, gilt in Sachen Immobilienkauf wohl als weitverbreiteter Irrglaube. Mietausfälle oder häufige Mieterwechsel, Leerstand, Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen sowie nicht umlagefähige Betriebskosten reißen rasch ein Loch in das Budget. Sehen sich Eigentümer mit Mietnomaden oder einer schlechten Hausverwaltung konfrontiert, kann das finanzielle Desaster drohen. Das Risiko eines Gehaltsausfalls macht im Ernstfall vor keinem Halt. Trotz Krankheit, Mutterschutz oder Arbeitslosigkeit müssen die Kredite bedient werden. Vielfach dienen den Banken die Wohnungen bzw. Häuser selbst als Hauptsicherheit. Die Annuitätendarlehen laufen zumeist über 15 bis 20 Jahre. Langfristige Zinsbindungen lohnen sich, denn die Kredite müssen zumeist später während der Restlaufzeit mit höheren Zinsen getilgt werden. Kapitalanleger achten deshalb auf einen hohen Tilgungsanteil, um die Restschuld gering zu halten.

Unrealistische Renditeerwartungen vermeiden

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage nutzt, darf den Erwerbsaufwand nicht vernachlässigen. Neben dem Kaufpreis fallen Notargebühren, Grunderwerbssteuer sowie Grundbuchgebühren und nicht zuletzt das Maklerhonorar an. Die Jahreskaltmiete wird durch nicht umlagefähige Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage gemindert. Das Wagnis, welches durch Mietausfälle entsteht, muss gleichermaßen Beachtung finden. Letztendlich reduziert sich die Mietrendite durch diese Faktoren. Vergleicht man dennoch diese Zahl mit den derzeit marktüblichen Renditen für Kapitalanlagen, bieten Mietwohnungen immer noch attraktive Konditionen.

Auf die Lage kommt es an

Wer eine Immobilie erstehen möchte, darf entscheidende Faktoren nicht außer Acht lassen. Dazu gehören zum einen der Standort der neuen Eigentumswohnung bzw. des Hauses. Städte mit Wohnungsmangel werden von Kapitalanlegern bevorzugt. Zum anderen nimmt die Lage innerhalb der Stadt an Bedeutung zu. Ausschlaggebend sind unter anderem eine gute Infrastruktur sowie ausreichende Arbeitsangebote.  Einen weiteren Erfolgsfaktor bildet die Bausubstanz des Gebäudes. Auch eine gepflegte und gut sanierte Immobilie muss vor dem Kauf ausgiebig besichtigt werden. Instandhaltungsrücklagen sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben Aufschluss über die aktuellen Modernisierungsmaßnahmen sowie die zu erwartenden Folgekosten.

Fazit: Unter den richtigen Voraussetzungen stellen vermietete Immobilien eine attraktive Kapitalanlage dar. Zinsgünstige Darlehen und lange Zinsbindungsfristen lohnen sich für Anleger, wenn sie eine hohe Tilgungsrate und überschaubare Renditen in Kauf nehmen.

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